こんにちは！シェルパス不動産です。
「マンションを買うなら管理を買え」という言葉は、不動産業界でもよく耳にするフレーズです。それほど、マンションの管理状態や管理体制は重要なポイントです。同じ築30年のマンションでも、管理方法や費用のかけ方次第で大きな違いが生まれます。例えるなら、人間と同じようなものかもしれません（笑）
今回は、マンション管理で見るべきポイントをお伝えします。
1. はじめに：マンション購入で後悔しないためのポイント
マンション購入は大きな人生の決断です。とりわけ、物件選びにおいて見逃しがちなのが「管理」の重要性。立地や価格ばかりに目を向けると、後々の維持費やトラブルに悩まされることもあります。
「管理を買う」とは、物件そのものだけでなく、建物全体を長く快適に保つための運営や維持管理の質を見極めること。特にシングル女性がマンションを選ぶ際、安全で安心して暮らせる環境を整えるために欠かせない視点です。
2. マンションの「管理」を確認するメリット
・資産価値を守る「管理」の役割
良好な管理が行われているマンションは、将来的にも資産価値が下がりにくい傾向があります。たとえば、大規模修繕が計画的に行われている物件では、外観や設備の老朽化が抑えられ、売却時にも高い評価を受けやすいです。
マンションの販売図面に「○○年大規模修繕工事実施済み」と書かれているのをよく見かけます。このような記載は売却時に買主へのアピールポイントになります。
管理が悪いマンションに潜むリスク
一方、管理の悪いマンションでは、エントランスの汚れや設備の不具合が目立ち、入居後のトラブルが増える可能性があります。それだけではなく、マンション全体で修繕積立金が不足している場合、予期せぬ特別負担金を請求されることもあります。
特別負担金を徴収しているマンションは、毎月のランニングコストが増加するため、購入をためらう人が多くなり、結果的に資産価値が下がる可能性があります。
3. まず確認すべきは「長期修繕計画」
・長期修繕計画って何？
これはマンションを維持するための修繕工事を計画的に行うためのスケジュール表です。建物の耐久性や安全性を保つうえで重要な指標となります。
しかし、マンション新築時に管理会社が杓子定規的に作成したものをそのまま使っているマンションもあるため見極めが必要です。
・長期修繕計画がしっかりしているマンションの特徴
たとえば、築20年のマンションでも、外壁補修や共用設備の交換が適切に行われている物件は、管理体制が整っている証といえます。修繕計画が明確で、修繕積立金が十分に貯蓄されている物件を選べば、安心して購入を検討できるでしょう。
さらに、住民が管理会社と連携し、修繕に関してしっかりと議論しているかも重要なポイントです。これについては議事録を確認することで判断できますが、議事録が取得できない場合もあるため、売主に直接ヒアリングして情報を得ることが大切です。
・修繕積立金が少なすぎる場合のリスク
修繕積立金が少ないマンションでは、将来、住民に多額の特別負担金を求められる可能性があります。たとえば、エレベーター交換費用が不足していたケースでは、1世帯あたり50万円以上の負担が発生したという事例もあります。
4. 「重要事項調査報告書」で何がわかるのか
・重要事項調査報告書とは？
これは、マンションの管理状況や財務状況を詳細に記した書類です。物件購入時には、不動産会社を通じて確認できます。特に修繕積立金総額や、借入れがないかなどチェックが必要です。借入＝悪と判断するのは早計で、戦略的に借入れを行っているマンションもあります。
具体的に見るべきポイント、特にチェックしたいのは以下の項目です
①管理費の滞納状況：
・滞納が多いと管理体制に不安が残ります。督促状況を含め確認したい。
②修繕積立金の残高：
・十分な蓄えがあるかを確認。長期修繕計画との総合的な見方が必要です。
③定期的な点検の履歴：
・給排水設備や防犯設備の点検記録があるか。
5. 実践！管理状況をしっかり調べる方法
・不動産会社に確認する際の質問例
「修繕積立金総額は十分に貯まっていますか？」
「過去に特別負担金の請求はありましたか？」
このような質問は、よく勉強している印象を与えます。
・内覧時にチェックすべき管理のヒント
ゴミ置き場やエントランスの清掃状態、防犯カメラの設置状況を確認すると、管理の質がわかります。特にごみ置き場と集合ポストについては必ず確認するようにしましょう。
6. シングル女性に特に重要な「管理」の視点
女性目線で見たいセキュリティや清掃状況
オートロックや防犯カメラの設置は必須。清掃が行き届いているマンションは、住民の質や管理状況が良いと考えられます。上記で述べたように、ごみ置き場と集合ポストの清掃状況は確認することをおすすめします。
周辺環境とのバランスを考える
周辺に深夜営業の店舗や繁華街がある場合、夜間の騒音や治安を考慮してあらかじめ確認しておいてもいいでしょう。
7. まとめ「マンションは管理を買う」意識で理想のマンションを選ぼう
管理を重視した購入した例で、ある40代女性は購入したマンションは築年数こそ古かったですが、管理がしっかりしているであろうマンションを選びました。住民の資産意識も高く、総会ではしっかりとマンションについて議論されていました。管理会社が主体になるのではなく、住民が主体となり管理会社にはファシリテーションをお願いするくらいがいいかもしれません。とても満足していると購入後に連絡がありました。
資産価値を守る選択をするために
重要事項調査報告書や長期修繕計画書を確認することをおすすめしますが、具体的にどのように判断すれば良いのか悩む方も多いかもしれません。まず、ご自身が「物件購入管理において重視している」ということをよく伝えることが重要です。あなたのことを考えてくれるエージェントなら、しっかりとアドバイスをもらえるはずです！
シェルパス不動産による伴走
私たちは女性のための不動産会社として、友人や家族に対するのと同じように中立的なアドバイスをして、お客様に満足いただいています。
